Jaké budou ceny bydlení v roce 2024?

Náklady na výstavbu jednoho metru čtverečního domu se mohou lišit v závislosti na použitých materiálech a zvolené konstrukci. Přestože se výstavba neustále prodražuje, průměrná cena za stavbu metru čtverečního běžného domu je nižší než průměrná cena stejné plochy v kupovaném větším bytě. A rozdíl se bude i nadále zvětšovat. V následujících letech se totiž předpokládá, že ceny bytů budou stoupat rychleji než inflace. Na trhu zkrátka chybí větší byty vhodné pro komfortní bydlení celé rodiny.

Jedním z důvodů nedostatku větších bytů je i zvýšení úvěrové sazby, která způsobila stagnaci nejen mezi zájemci o koupi bytů, ale také mezi developery, kteří by takové byty stavěli a rozšířili tak trh s nemovitostmi. Nové bydlení prakticky nevzniká. V současné době existují náznaky, že úrokové sazby budou klesat. Ale zatímco administrativní a finanční rozhodnutí, která zajišťují přísun peněz na trh, mohou být přijímaná ze dne na den, zahájení a dokončení výstavby obytného domu, nebo sídliště je otázkou několika let.

Před nárůstem úrokových sazeb jsme byli v situaci, kdy lidé s úsporami, nebo s možností vzít si úvěr, aktivně hledali byty a to doslova za každou cenu. Prodávající zvyšovali své ceny a někdy dokonce pořádali otevřené aukce. V současnosti obě strany s prodejem vyčkávají. Majitelé bytů nechtějí prodávat pod cenou, která v posledních letech rapidně rostla a kupující čekají na snížení úrokových sazeb. Cena stávajících bytů moc neklesá, ustálila se na poměrně vysoké úrovni. A pokud nenastane něco neočekávaného, vypadá to, že tato situace nás bude provázet ještě několik dalších let.

V důsledku toho se stavba vlastního domu stává stále finančně atraktivnější alternativou k nákupu bytu. Zejména pokud hledáme byt s větší obytnou plochou (nad 90 m²) ve větším městě. Průměrné ceny za metr čtvereční bytu se samozřejmě liší v závislosti na lokalitě.  Například běžný byt o uvedené rozloze v Praze se dá průměrně pořídit za 11 miliónů Kč, v Brně za 9,4 miliónů Kč a v Ostravě za 5 miliónů Kč. Stojí za to tedy uvažovat, zda si raději nepostavit vlastní dům.

Jak se v roce 2024 budou pohybovat ceny materiálů a stavebních prací?

Kolik bude stát stavba domu v roce 2024? Na tuto otázku samozřejmě neexistuje jednoznačná odpověď, protože cenu ovlivňuje řada proměnných. Především je potřeba určit velikost domu, způsob a technologii výstavby, lokalitu, dispoziční řešení a další upřesňující údaje. Bude dům mít i sklep, nebo bude bez sklepa, bude mít obytné podkroví?

Můžeme se však pokusit předpovědět změny cen stavebních materiálů. V roce 2023 se po několika letech neustálého růstu cen konečně objevila dlouho očekávaná stabilizace trhu a u některých skupin komodit, jako je kov, dřevo, cihly apod. došlo dokonce k překvapivému poklesu cen. To bylo způsobeno zejména vlivem zvýšené nabídky a snížené poptávky. Objevily se však i předpovědi, že s příchodem hospodářského oživení by ceny mohly začít opět růst. Tyto předpovědi vycházejí ze skutečnosti, že stejní výrobci materiálů budou v důsledku zvýšení poptávky nuceni nakupovat dražší suroviny.

Ještě více než ceny materiálů budou náklady na stavbu zvyšovat zdražující se služby a nutnost zavádět další opatření (např. obnovitelné zdroje energie) pro snížení energetické náročnosti domu. V současné době tvoří materiály použité na stavbu domu 45 – 65 % celkových nákladů. Rozdíl je dán tím, zda se jedná o stavbu domu s prakticky nulovou spotřebou energie, nebo o běžnou výstavbu. Čím vyšší jsou nároky na energetickou soběstačnost budovy, tím lepší tepelnou izolaci a systém vytápění je potřeba zvolit. S vyššími náklady na materiál jsou ale pak spojené i nižší náklady na budoucí spotřebu energií domu.

Další část nákladů tvoří mzdy vyplácené stavebním dělníkům, které rychle stoupají. Podle ČSÚ se průměrná hrubá měsíční mzda meziročně zvýšila o 9,7 %. Mzdy nyní rostou prakticky v celé zemi, zatímco nedostatek pracovních sil, zejména ve stavebnictví, přetrvává. A zatímco podle statistik se průměrná mzda v tomto odvětví pohybuje pod hranicí průměrné hrubé mzdy za všechna odvětví, zkušení odborníci si vydělají mnohem více. Výše platů zaměstnanců ve stavebnictví se v České republice pohybuje standardně v rozmezí od 28000 Kč (méně placené pozice) do 66 000 Kč (odbornější pozice) hrubého měsíčně. Každopádně platí, že čím kvalitnější odborník, tím více zakázek nasmlouvaných dopředu má a tím více může zdražit i své služby.

Výstavba domu bude tedy pravděpodobně v roce 2024 dražší než v předchozích letech, ale stále zůstane výhodnou alternativou k nákupu velkého bytu.

Trend menších a modernějších domů

A jak se změní stavěné domy? Budou ještě energeticky úspornějšími, a stále více z nich bude splňovat podmínky pasivního standardu. Očekává se, že nedostatek stavebníků povede k rostoucímu zájmu o modulární domy, tj. prefabrikované domy, které lze sestavit až na místě. Rychlejší výstavba bude koneckonců také mnohem levnější než klasická.

Stále více domů bude mít jednoduchou konstrukci se sedlovou střechou orientovanou ve směru východ-západ, na kterou se budou dát snadno nainstalovat fotovoltaické panely pro výrobu elektřiny.

Trend stavby menších domů je na vzestupu a to zejména z důvodu rostoucích nákladů a změny životních potřeb. Nutí je k tomu stále vyšší cena za vystavbu každého metru čtverečního, ale také měnící se přístup k nemovitostem. Dnes jsou nové domy stále častěji budované lidmi, kteří mají odrostlé děti a hledají pohodlné bydlení ve dvou. V tomto případě se plocha 100 m², která donedávna tvořila minimální pomyslnou hranici pro stavbu domu, často ukazuje jako příliš velká. Roste také obliba mikrodomů o rozloze 35 – 70 m², které jsou alternativou k malým bytům ve velkých městech a jsou oblíbené zejména u mladých rodin s malými dětmi.

Vyplatí se tedy v roce 2024 stavět? Pokud nad stavbou přemýšlíte, rozhodně ano. Protože ne nadarmo se říká – levnější zítra bylo včera.

The post Náklady na stavbu domu v roce 2024 appeared first on BYDLENÍ VE VATĚ.

Kanadské dřevostavby

V České republice, stejně jako v Polsku, se dříve lidé na dřevostavby z rámových konstrukcí dívali s despektem. Mezi hlavními protiargumenty vynikala hlavně obava, že domy příliš dlouho nevydrží a přežijí maximálně jednu až dvě generace. V poslední době jsou ale tyto typy domů čím dál více v oblibě a zdá se, že už překonaly počáteční nedůvěru. Jak je to tedy doopravdy? Vydrží pouze jednu až dvě generace?

V žádném případě. Výdrž domů stavěných touto technologií je mnohem větší. Koneckonců celé čtvrti Londýna byly postaveny stejným způsobem už před první světovou válkou. A tyto domy stále stojí, jsou obydlené a udržované a jejich hodnota na trhu nemovitostí je vysoká. Celý koncept navíc pochází ze Skandinávie, kde jsou mnohem horší klimatické podmínky, než u nás.

Co se musí dodržet, aby byla dřevostavba z rámových konstrukcí odolná?

Stejně jako u jiných staveb, důležitá je kvalita použitých materiálů a znalosti a dovednosti stavebního týmu. Problém je v tom, že narozdíl od staveb z různých druhů cihel nebo tvárnic, máme se stavěním rámových konstrukcí mnohem méně zkušeností. Téměř všichni mí sousedé by byli schopní si sami postavit dům tradičním způsobem, ale do tzv. rámových konstrukcí, neboli  kanadské metody, by se horko těžko pustili. Přitom se nejedná o nic složitého, je to jen další způsob, jak stavět dům pomocí jiného stavebního materiálu.

Čemu by se tedy měla při nákupu materiálu pro stavbu skeletového domu věnovat pozornost?

Dvě nejdůležitější věci, u kterých se ale zároveň často dělá i chyba, jsou správná volba dřeva a izolace.

Možná tedy začněme rovnou dřevem.

Souhlasím, protože volbou dřeva začíná i celá stavba. Nejdříve postavíme konstrukci a až poté ji zateplíme. Dřevo musí být opravdu kvalitní, bez větších prasklin a suků. Mělo by být vysušené v komoře přibližně na 15% vlhkost, naimpregnované, opracované ze všech 4 stran a mít skosené hrany. Ba co víc, pro minimalizaci napadení houbami a dřevokazným hmyzem je vhodné snížit hranici vlhkosti dřeva až pod 12 %. Pro vytvoření základní konstrukce doporučuji použít borovicové dřevo třídy C24.

Většinou budeme pro rámovou nosnou konstrukci potřebovat sloupky o rozměru 5 x 10 cm. Ty se každých 40 až 60 cm přikotví ke spodnímu hranolu a nahoře je spojíme dalším příčným hranolem, který spojí skeletovou konstrukci stěny. Další hranol sloučí všechny stěny konstrukce. Když přidáme stropní trámy, budeme mít připravenou konstrukci spodního patra. Kdykoliv se v této fázi na dům podívám, připomíná mi velkou dřevěnou klec.

Dobře, kostru domu už máme. Co dál?

Pak tu máme jednotlivé vrstvy domu, kde snadno dojde k problémům. Zde dojde nejčastěji k chybě.

Těmto chybám se zdaleka vyhněte

Jaké jsou nejčastější chyby?

Největší chybou při stavbě domu (a netýká se to jen dřevostaveb kanadského typu, i když zde se s tím potkávám nejčastěji) je příliš mnoho úspor.

S čím nejčastěji souvisí?

Při stavbě se používá příliš tenká izolace, která způsobí, že stěna je nedostatečně zaizolovaná. Kvůli tomu se později platí zbytečně vysoké účty za vytápění. Dalším a častějším nešvarem je výběr nekvalitních izolačních materiálů. Pokud se pro stavbu vybere levný materiál, místo vysoce kvalitní kamenné vlny, možná to na začátku vypadá jako dobrý nápad. Celkové náklady pro stavbu domu jsou nižší. Později toho ale můžete velmi litovat. Sice nejdříve peníze ušetříte, ale to, co jste získali, zaplatíte na vyšší spotřebě energií. Špatná izolace může sesedat, deformovat se, vznikají tepelné mosty. Někdy se setkávám s tím, že co se u izolace zanedbá, vytápěním se už nedožene. V domě je chladno i přes neustálé topení.

Dá se s tím později něco dělat?

No, zrovna teď mám před sebou práci, kdy budeme odstraňovat fasádní desky z domu mého souseda, který chce nahradit levnou a tenkou minerální vlnu vlnou kamennou. Za těch několik let od doby, co dům postavil, izolace o několik centimetrů sesedla a vytvořila tepelné mosty. Minulou zimu, a to i přes kvalitní a moderní kotel a rozvody vytápění, nebyl soused schopný zahřát vnitřek domu nad 17°C. Problém je v tom, že ho to bude stát mnohem více, než kdyby si nechal zateplit dům kvalitní izolací během jeho výstavby. Koneckonců, odstranění fasády stojí také nemalé peníze. A zaplatit mzdu svým zaměstnancům musím. Když tomu přidáte zvýšené náklady na vytápění, uvidíte, že se vám vůbec neoplatí stavební materiály šidit. Raději si připlatit za kvalitu, než toho později litovat. Je zde i hledisko životního prostředí. Koneckonců vše, co v kamnech spálíte, vyletí ven komínem. Smog je ve městech a vesnicích z velké části způsobený zejména topením. A nejvíce paliva se spálí u těch domů, které jsou špatně zaizolované.

Kanadské domy a vlhkost

K jakým dalším chybám, kromě výběru špatných materiálů, při stavbě domů z rámových konstrukcí dochází?

Největším nepřítelem dřevostaveb je vlhkost. K tomu, aby vlhkost do domu nepronikla, doporučuji používat speciální membrány. Zevnitř domu umístěte před izolaci parozábranu. Ta zabrání vodní páře, která běžně při provozu domácnosti vzniká, proniknout do zdi. Z vnější strany izolace zase dejte difúzně otevřenou větrotěsnou fólii, která stěnu uzavře, aniž by bránila prostupu vodních par.  Tyto fólie rozhodně nevynechávejte a ani ničím jiným nenahrazujte.

Nedají se nahradit (a to platí zejména o těch venkovních) ani jinými materiály, jako je například zahradní fólie nebo střešní lepenka. Musí se pečlivě položit a zároveň dát pozor na dodržení příslušných přesahů mezi jednotlivými pruhy. Jakákoliv chyba, kterou lze velmi snadno udělat zejména tehdy, pokud úplně nerozumíte jejich fungování, může způsobit velké nepříjemnosti. Po několika letech používání domu může být zeď úplně vlhká. Může způsobit vážné problémy a dokonce ohrozit konstrukci domu. Ze stejného důvodu je velmi důležité dodržet i mezeru mezi jednotlivými vrstvami izolace.

Díky tomu se pak voda, která zde může kondenzovat, může odpařovat (minerální vlna je paropropustná, a proto umožňuje odpařování vlhkosti, poznámka redakce).

Kde se bere uvnitř stěn voda?

Žádná zeď není dokonale utěsněná. Vzduch, který se nachází uvnitř domu, je teplý. Obsahuje hodně vlhkosti. Při kontaktu se studeným venkovním vzduchem ztrácí svou teplotu. A čím je vzduch chladnější, tím méně vodní páry v sobě má. Proces chlazení vzduchu je proto vždy doprovázený kondenzací části vody, kterou v sobě obsahoval. A co pak s vytvořenou vodou? Pokud nechceme, aby pronikla izolační vrstvou, musíme použít ochrannou folii. Pak se nevsákne, ale může se jednoduše odpařit.

Má tedy cenu se do stavby kanadské dřevostavby pustit?

Mohlo by se zdát, že stavba kanadského domu je docela komplikovanou záležitostí. Ale bez nadsázky. Ve Skandinávii to zvládne téměř každý chlap. Takže i český stavitel by se s tím měl umět velmi dobře poprat. Stačí dávat pozor na kvalitu materiálů, pečlivost zpracování, stejně jako na pořadí jednotlivých vrstev. Směrem zevnitř domu ven, by se měly dodržet vrstvy v tomto pořadí: barva na stěně, sádrokartonová deska, parozábrana, izolace z kamenné vlny, která vyplní nosnou rámovou konstrukci, opláštění desek (nejčastěji OSB), pdifuzní fólie, provětrávaná mezera, druhá vrstva izolace z kamenné vlny a nakonec fasádní obklad. Vše, co potřebujete, je dodržet tento sled prací plus mít základní stavební znalosti například o tepelné izolaci a izolaci základů. Pak bude vše v pořádku.

The post Kanadské dřevostavby. Postavit si dřevostavbu kanadského typu není zas tak těžké, jak by se zdálo. appeared first on BYDLENÍ VE VATĚ.