Samotný proces stavby domu začíná dávno předtím, než bagr poprvé kopne do země. Investoři musí dopředu zařídit spoustu věcí a vynaložit nemalé finanční prostředky, protože každá investice je spojená nejenom s návrhem a inženýrskými pracemi, ale i s byrokratickým procesem.
Při uvažování o stavbě vlastního domu, se často lidé ptají, čím začít. Je zajímavé, že odborníci na tuto otázku reagují různě. Většinou záleží na tom, čeho se jejich specializace týká. Stavbyvedoucí se na začátku zaměří na správné zaměření, vykopání a realizaci základů, architekt na samotný projekt a úředník na získání potřebných povolení.
Pojďme se tedy podívat na průvodce prvními fázemi stavby domu za předpokladu, že budoucí investor již má zajištěné financování a bude stavět na vlastním pozemku.
Jak nejlépe vybrat projekt rodinného domu?
Pokud už máte vlastní pozemek, nejdříve si na příslušném stavebním úřadě ověřte, že na něm vůbec můžete stavět. V případě, že ano, nejlépe uděláte, když si prohlédnete katalogy hotových projektů a najdete v něm takový, který by vám co nejvíce vyhovoval. Jakmile budete mít jasno, nechte si několik dnů na zvážení všech pro a proti. Abyste si uvědomili, co všechno byste v něm chtěli změnit, aby co nejvíce odpovídal vašim potřebám. Poté je vhodné zkonzultovat projekt a vaše poznámky a požadavky s interiérovým designérem, který zkontroluje vaše nápady z hlediska funkčnosti a ergonomie. Navrhne pohodlné komunikační trasy a poradí s řešeními, na které byste jako amatéři vůbec nemuseli přijít.
Jakmile máte jasnou představu o interiéru a vzhledu celého domu, můžete se spojit s architektem, aby pro vás vypracoval projekt. Kromě vašich vlastních plánů bude potřebovat informace z místního územního plánu a informace o stavebních podmínkách, kterým projekt přizpůsobí. Tyto informace se dají získat na příslušném úřadu města/obce, stačí podat žádost a zaplatit poplatek. Před samotným projektováním je nutné, aby geodet pozemek výškopisně a polohopisně zaměřil a zakreslil aktuální mapu v měřítku vhodném pro projektové účely, do které pak architekt projekt zakreslí. Dále je v této fázi vhodné provést i geologický průzkum, zjistit úroveň hladiny podzemní vody, zjistit zda je možné na pozemek přivést vodu a elektřinu, zda k němu může vést příjezdová cesta apod.
Vytvořený projekt je vhodné znovu prodiskutovat s návrhářem interiéru, který dořeší detaily například spojené s umístěním a počtem elektrických zásuvek nebo s intenzitou a četností osvětlení. Někdo by si mohl myslet, že využití služeb architekta nebo interiérového designéra je zbytečné. Obzvlášť když jsou k dispozici typové projekty. Nicméně s ohledem na situaci, kdy náklady na stavbu a vybavení průměrného domu přesahují více než 6 miliónů korun, je dobré rozhodnutí zvážit. Sice ušetříte pár desítek tisíc, ale na druhou stranu přijdete o možnost pečlivě probrat a zvážit řešení, které by přesně odpovídalo vašim potřebám a představám. Upřímně, kdo z vás rozumí designu a funkčnosti a kdo z vás má čas trávit hodiny nad výběrem správného vybavení. Jen umyvadlových baterií je na trhu nepřeberné množství. A dokážete si představit, že nad každou jednotlivou věcí budete doma diskutovat, jestli se líbí, nebo nelíbí, jestli stojí moc, nebo málo? Pro většinu z nás je stavba domu investicí jednou za život, a proto se vyplatí investovat část peněz i do dokonalého přizpůsobení našim potřebám.
Jaké jsou formální kroky potřebné pro stavbu domu?
Existují stavby, u kterých není potřeba stavební povolení ani ohlášení, nebo postačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Výčet těchto staveb a jejich parametry najdete ve stavebním zákoně. My se budeme zabývat poslední kategorií, kdy po vypracování projektu musíte zažádat o stavební povolení. Tato žádost se podává na příslušném stavebním úřadě v místě, kde se nachází váš pozemek a musí obsahovat informace o stavebníkovi, pozemku, o požadovaném záměru, jeho rozsahu a účelu, jak a kdy se bude záměr řešit a kdo ho bude provádět. K žádosti je třeba přiložit:
- výpis z katastru nemovitostí o tom, že stavebník je vlastníkem pozemku, popř. souhlas vlastníka pozemku (není-li stavebník vlastníkem)
- projektovou dokumentaci ve dvojím vyhotovení
- stanoviska vlastníků veřejné dopravy a technické infrastruktury (plyn, elektřina, aj.)
- závazná stanoviska příslušných orgánů k dané věci
- souhlasy sousedů
- pokud je v daném případě potřeba, tak i územní rozhodnutí
Podaný návrh je posuzován z formálního a odborného hlediska a buď je přijat k posouzení, nebo je investor požádaný o jeho doplnění. Stavební úřad má na vyřízení žádosti 60 dnů (ve složitých případech 90 dnů), ale často se kvůli různým průtahům a žádostem o doplnění, její vyřízení protáhne na mnohem delší dobu. Nakonec, po konzultacích se všemi dotčenými stranami (např. vlastníky sousedních nemovitostí apod.) je vydáno rozhodnutí.
Pokud stavební úřad vydá povolení k zahájení stavby, informujte všechny, kteří se na stavbě budou podílet (stavební firmu, architekta, subdodavatele apod.) a začněte vést stavební deník pro dokumentaci průběhu stavby a zaznamenání všech důležitých událostí a rozhodnutí. Měl by obsahovat informace o průběhu stavby, o změnách plánů, o použitém materiálu, o jednotlivých pracích, inspekcích, dodávkách materiálu apod. Stavební deník můžete získat v kanceláři stavebního úřadu a je důležitým průkazním dokumentem. Může urychlit proces kolaudace a obsahuje důkazy, že stavba byla provedená tak, jak měla v souladu se všemi platnými předpisy.
Začínáte stavět – do čeho se pustit nejdříve?
Konečně můžete začít stavět! Ale jak na to? Nejprve je potřeba připravit pozemek – vykácet keře a odstranit z něj nepotřebné věci. Než začnete stavět základovou desku, geodet musí pečlivě vyměřit obrys domu a určit tzv. nulový bod. Ten souvisí s výškou vaší budoucí podlahy. Následně by se měl vyrovnat terén do roviny, aby váš dům nebyl utopený v okolí. Pokud váš pozemek není oplocený, postavte dočasný plot například ze starého bednění stropů a sítě, nebo si pronajměte mobilní oplocení.
Je také vhodné investovat do unimobuňky, abyste alespoň částečně ochránili majetek včetně stavebního nářadí a techniky. Po skončení stavby se pak dá snadno prodat, nebo využít pro jiné účely. Pokud ještě nemáte pozemek zasíťovaný, postarejte se o přivedení veškerých přípojek (vody, elektřiny, kanalizace, plynu apod.) na hranici pozemku. A na co se občas před stavbou zapomíná, je zajištění základních lidských potřeb – toalety – nejlépe ve formě mobilního WC.
S těmito přípravami můžete začít se skutečnou výstavbou. Tak ať se dílo podaří!
Autor textu:
