Architektonická studie, povolení a realizace domu je složitý a dlouhodobý proces, při kterém záleží na tom, jak dobře provedete všechny jednotlivé kroky. Je to proces, který není bez rizika, a pokud budete kteroukoliv část brát na lehkou váhu, budete mít mnoho starostí.
Celý proces stavby nového domu je možné shrnout do třech hlavních kroků, přičemž každý z nich je velmi důležitý. Při stavbě domu vás čeká:
- Architektonická studie
- Příprava stavby
- Realizace stavby
Záměrně nezmiňuji pozemek – předpokládám, že ho již máte. Stavební parcela totiž velkou měrou definuje, jaký váš dům bude, a to je to hlavní, na čem vám záleží. Někde se například hodí sedlová střecha, jinde venkovský dům, dalšímu místu bude slušet funkcionalistická vila a podobně.
1/ Architektonická studie: vytvořte si svůj dům
Nejhorší pocit je, když si v novém domě budete muset zvykat, že to není ono. Že vám dům úplně nevyhovuje, že musíte kvůli němu nějak měnit svůj životní styl. Předejít takovému zklamání je přitom snadné – do celého procesu vzniku domu přizvěte architekta.
Prvním krokem k vašemu novému domu, pokud si nevyberete typový projekt, proto bude vytvoření architektonické studie. V ní jsou v hmotě ztvárněny vaše představy, potřeby a myšlenky o vlastním bydlení společně s reflexí místa, které jste si pro život zvolili.
Každý architekt k tomuto úkolu přistupuje osobitě a jeho otisk bude významným příspěvkem do konečné podoby vašeho domu. Architekta proto vybírejte nejen podle jeho realizací, ale zejména podle toho, jak vám padne do oka on sám. Tvorba vašeho domu je osobní záležitostí pro všechny zúčastněné, takže bude velmi záležet na tom, jak spolu budete vycházet.
- Dům – Návrh domu, jeho podoby, která bude jedinečným způsobem reflektovat své obyvatele, místo a okolí.
Návrh domu v Rokycanech - Dispozice – Život v domě. Vyřešení vzájemných vztahů jednotlivých prostorů a místností.
- Okolí – Neodmyslitelnou součástí domu je jeho okolí a to, jakým způsobem je do něho dům zasazen. I nejbližší okolí je obytným prostorem a na jeho kvalitách proto velmi záleží.
2/ Příprava – udělejte maximum před započetím stavby
Po zahájení stavby vás každá změna a úprava bude stát desetkrát více než v projektu a některé věci už nepůjdou změnit vůbec. Věnujte proto maximální péči přípravě.
Projekt domu
Pokud jste se shodli na předchozí práci – architektonické studii – a s představou svého nového domu jste se sžili, nejspíš jej chcete realizovat. Z výtvarné představy je proto potřeba udělat technickou dokumentaci a získat stavební povolení. K tomuto účelu se zhotovuje Projekt ke stavebnímu řízení.
Musíte si uvědomit, že stavba vlastního domu je postupný proces, kdy se krok za krokem propracováváte k jeho konečné podobě, protože dům není hotov, dokud není hotov. Postupujete od prvotních představ a základního konceptu přes technická řešení až k poslednímu detailu. Na každém kroku záleží. Každý detail je spolutvůrcem celkové podoby stavby a na něm bude záležet, jak dobrý váš dům bude a jak se v něm budete cítit.
Společné povolení
Termín, který v sobě sdružuje sloučené územní a stavební řízení. K jeho získání potřebujete nejen předepsanou projektovou dokumentaci, ale také nezbytná stanoviska a vyjádření dotčených orgánů a organizací. To většinou nějakou dobu trvá. Získání potřebných stanovisek zabere minimálně dva měsíce, většinou však více. Získání společného povolení pak potrvá minimálně tři měsíce.
Dokumentace provedení stavby
Jedná se o výběr materiálů a určení stavebních postupů do nejmenšího detailu. V této dokumentaci je přesně specifikováno, jak se má dům realizovat a z jakých konkrétních materiálů. Tato dokumentace bude součástí smlouvy o dílo a na ní bude vázána cena. Proto je důležité, aby byla co nejpřesnější.
Vezměme si například dveře. V dokumentaci pro společné povolení jsou určeny třeba takto: “Dveře obložkové, plné, velikost 700/2100 mm“.
Abyste však dveře objednali u dodavatele, musíte specifikovat mnohem více – povrchovou úpravu, kování a kliky, panty a tak dále. Všechny tyto položky mají vliv na to, jak dveře budou vypadat a kolik budou stát. Pokud je předem nespecifikujete, dodavatelská firma dodá to nejlevnější, a to se vám nebude líbit.
Právě tyto informace v celém rozsahu řeší a specifikuje Dokumentace provedení stavby.
Cenové nabídky dodavatelů
Na základě Dokumentace provedení stavby je možné zakázku přesně ocenit, a především během stavby kontrolovat, zda je vše řádně prováděno v dané kvalitě a množství.
Smlouva o dílo
Nastavení vzájemného vztahu a způsobu provádění. Stavba domu trvá nějaký čas, má mnoho rizik a je důležité správně nastavit vztah se stavební firmou. Jde například o placení záloh na objednávaný materiál, úhrada práce až po jejím skutečném provedení, zádržné, odstoupení od smlouvy, když firma neplní své povinnosti, sankce, možnosti změn v průběhu provádění, odstraňování vad a nedodělků, odstoupení od smlouvy a další.
Pojištění
Důležitou součástí realizace domu s jakýmkoli dodavatelem je jeho pojištění v plném rozsahu rizik, takzvané all-risk, které dokáže zajistit specializovaný makléř a nabízejí jej všechny pojišťovny. Pojištění stavebně montážních prací není jednoduchá záležitost a musí ji připravit někdo, kdo této oblasti opravdu rozumí. Z naší zkušenosti se na ujištění stavební firmy „pojištění máme“ nedá spolehnout, vždy je kontrolujeme a velmi často sjednáváme vlastní. Kompletní (all-risk) pojištění na realizaci rodinného domu může stát 20 až 30 tisíc Kč, což vzhledem je k celkovým nákladům zanedbatelná částka, která však může ušetřit mnoho starostí.
3/ Realizace stavby
Kontrola
V průběhu provádění stavby je důležitá pravidelná kontrola. Zda je prováděno vše v souladu se smluvní dokumentací, v předepsané kvalitě a dle harmonogramu.
Změny
V průběhu každé stavby dochází k různým malým či větším změnám a je potřeba na tento fakt pamatovat a počítat s ním při tvorbě smlouvy. Důležité je smluvně ošetřit skutečnost, že na tyto změny má objednatel právo. Změny mohou být různé. Třeba budete chtít dodat jiná okna, než jste si původně sjednali, nebo posunout příčku…
Fakturace
Běžný způsob platby za stavební činnost je podle skutečně provedené práce. Zhotovitel – stavební firma – v pravidelných měsíčních intervalech vystavuje faktury za skutečně provedenou práci. Po jejich kontrole, zda jsou v souladu se skutečností pak objednatel, tedy stavebník, platí. Výjimkou mohou být zálohové platby na dodávky prvků. Výrobci většinou nezačnou vyrábět okna bez zálohové platby. Podobné to je s dveřmi, schody a dalšími prvky, které se vyrábějí na zakázku.
Kolaudace – souhlas s užíváním
Když je dům již téměř hotov, začíná se postupně uvádět do provozu. Spouští se technologie, provádějí se zkoušky rozvodů a všechny tyto činnosti jsou dokladovány. Tyto a další předepsané doklady bude potřeba doložit stavebnímu úřadu při žádosti o kolaudaci, respektive souhlas s užíváním.
Zjistěte si dopředu na stavebním úřadu, jaké dokumenty budete muset předkládat, a tyto doklady průběžně přebírejte od dodavatelů a pečlivě schraňujte!
Nejčastější chyby, kterým stojí za to se vyhnout:
“Realizační dokumentaci nepotřebujeme”
Vážným rizikem pro realizaci je podcenění projektové dokumentace. Cokoliv vyřešíte dopředu, to nebudete muset řešit během stavby, kdy už nemáte manévrovací prostor a každá změna stojí násobně více peněz než na papíře.
Je zřejmý rozdíl, když uvedu „Dveře obložkové 700/2100“ a „Dveře obložkové 700/2100; bílé, plné, lakované s obložkami na ‚sraz‘, zámek dozický s krycími plechy nerezovými, vrchní kování M&T Sogut – povrch SNi – matný nikl, kulatá rozeta, panty – matný nikl, bez prahu“.
A to je rozdíl v dokumentaci pro společné povolení a dokumentaci provedení stavby. Když ji nemáte, budete muset řešit všechny otázky a situace za pochodu s firmou, tedy v časové tísni. Stavba domu v sobě skrývá spoustu rizik a účelem přípravy je tato rizika a „otevřené konce“ minimalizovat.
„To bude stačit“
Návrhy stavebních firem na zjednodušení nikdy nepřijímejte bez konzultace s tvůrcem projektu. Stavební firma může mít dobrý nápad, který se ale může na jiném místě projevit jako problém. Všechny změny by měl odsouhlasit autor daného projektu.
„To vím sám“
Nespoléhejte se jen na sebe a požádejte o odbornou radu. Domy stavíme více než 25 let a vždy hledáme ty nejodbornější a nejlepší informace k vyřešení nebo rozhodnutí daného problému či situace. Nespoléháme se jen na sebe. Informací je mnoho, vývoj jde rychle kupředu a je příliš specializovaných profesí. Jděte se poradit na více míst.
Rozpočet „na krev“
Pokud budete stavět nový dům nebo dům rekonstruovat, vždy počítejte s časovou i finanční rezervou. Realizace domu je komplexní a dlouhodobý proces a leccos se v průběhu může změnit. Pokud si nenecháte časovou a finanční rezervu, můžete se dostat do tísně. Pro novostavbu doporučuji minimálně 5% rezervu z rozpočtu, pro rekonstrukci pak nejméně 10%.
Pojištění
Stavby a stavební firmy jsou velmi často pojištěné nedostatečně. Pojištění je složitá záležitost, ovšem vyplatí se mu věnovat maximální péči. Když se nic neděje, je všechno v pořádku, ale pokud ano, může vás dodavatelská firma stáhnout do vážných problémů. Základním pravidlem je pojistit se na škody, které by mě mohly vážně ohrozit. Drobné škody mohu překlenout sám nebo je zvládne dodavatel.
Na téma „Co vás čeká, když si chcete postavit vlastní dům“ by se dala jistě napsat tlustá kniha. To nebylo cílem tohoto článku. Cílem bylo uvést vás do tohoto oboru a vyzdvihnout jeho hlavní zákonitosti. Hodně štěstí!
Dodatek autora:
Správný architekt by se měl na stavbě domu plně podílet, protože tvorba domu probíhá po celou dobu realizace. Dům není hotov, dokud není hotov. Každý detail, každé rozhodnutí má vliv na to, jak nakonec bude dům vypadat, a především na to, jak se v něm lidé budou cítit. Stavba domu není suše technická činnost, je to tvorba do posledního detailu, je to cíl udržet filozofii původního záměru do každé cihly, trubky a drátu. Tam je architektův přínos a jeho cena.
Autor textu:
